Územní plán - znehodnocení pozemků CHA

Dobrý den,
Doporučuji pozornosti obyvatel, že dnes je schvalován nový územní plán. Výsledkem této změny je zásadní snížení hodnoty pozemků, které byly doteď v kategorii CHA a nyní se ocitnou v kategorii RI1 a SX.

Stávající územní plán zde: https://psary.cz/uzemni-plan.html
Nový územní plán zde: https://up.mestocernosice.cz/projednavane/Psary/Psary_UP_VP/

Týká se to ulic zejm. Houbová, Na Vysoké, Hlavní, Kolmá, K Chatám aj.

Doposud platný ÚP stanovoval podíl zastavěných ploch pro kategorii CHA 0,15. Tj. 15% plochy pozemku mohla být plocha zastavěná objektem. Tento údaj v novém ÚP zůstává, je navíc ale nově doplněn o maximální zastavitelnou plochu 80 m2 pro RI1 a 100m2 pro rekreační objekty v SX. Ergo majitelům pozemků větších než 533 metrů (pro RI1) je hodnota pozemku radikálně snížena. Např. na pozemku o výměře 780 m2 v kategorii CHA bylo doposud možné postavit objekt o ploše 117m2. To je o 37m2 více než umožňuje R1 a 17m2 více než umožňuje SX. Cena za jeden metr čtvereční rekreačních objektů se pohybuje od 15-25 000 Kč. Potenciálně, pro uvedený příklad, přichází majitel pozemku o výměře 780 m2 o 925 000 Kč při zařízení do R1, nebo o 425 000 Kč při zařazení do SX. Čím větší pozemek, tím větší znehodnocení.

Přeji hezký den,

Ing. arch. Ing. Ondřej Zdobinský

Územní plán

Dobrý den.
Chtěl bych se zeptat na váš názor.
Po tom co jsem si přečetl váš příspěvek o znehodnocení pozemků novým územním plánem, jsem byl zvědav jestli se ve finální verzi něco změní. Tato nová verze je již na stránkách obce, ale v této věci se nic nezměnilo. Naopak, přibyl koridor 25m od hranice lesa ve kterém se nesmí stavět! Což v kombinaci se zmiňovaným omezením stavby na 100m2, snižuje cenu našeho pozemku na polovinu!
Myslíte že tím budou naplněny podmínky pro podání žádosti o kompenzaci za znehodnocení pozemku novým územním plánem?
Je jasné, že znehodnocení se rozhodně netýká jen našeho pozemku.
Děkuji

RE: územní plán

Dobrý den,
jsem přesvědčen, že samotné vyznačení ochranného pásu lesa nebude mít vliv na kompenzace. Je to dáno tím, že již dnes je ochranné pásmo lesa 50 m a na výjimku je to 25 m. Tedy již dnes, když půjdete do stavebního řízení, tak Vám stavbu do 25 m od lesa nepovolí. Koridor je tedy pouze vyznačení něčeho, co již dnes je v platnosti.

Územní plán

Děkuji za odpověď.
Hezký den.

Předestírám, že nejnovější

Předestírám, že nejnovější verzi územního plánu jsem ještě neviděl, nicméně to co výše uvedl @Milan Vácha ale není pravda. V případě pozemků, které jsou vzdáleny 50 m od okraje lesa, je nutné ve stavebním řízení jako dotčený orgán státní správy oslovit také příslušné orgány státní správy lesů. Ano. Ty mohou v případě stavby udělit výjimku, ale nikoliv nezbytně na 25 m! Zákon č. 289/1995 Sb, tj. lesní zákon, prosím pěkně neříká exaktně za jakých podmínek může být souhlas udělen, ani to, že výjimka je možná právě na 25 m (viz § 14). 25 m, nebo 20 m, je obvyklá hodnota, na kterou jsou úřady ochotné přistoupit, zřejmě protože v takovém případě pád stromu většinou (!) neohrožuje objekt. Prokáže-li žadatel např. že les je v konkrétní lokalitě řídký, nízký, nebo žádný, a že nehrozí pád stromů na objekt, nebo prokáže-li například historické umístění objektu v případě rekonstrukce, a/nebo je ochoten vzdát se náhrad v případě škody (tj. Dohoda o vzdání se práva náhrady škody – leč nedoporučuji, neboť takový objekt se stává nepojistitelným), a narazí-li navíc na ochotného úředníka, může být výjimka udělena i na vzdálenost nižší, než 25 m. Pokud ale obec v opatření obecné povahy – jako je územní plán – stanovuje bezpodmínečné 25 m nezastavitelné pásmo od hranice lesa (a znovu opakuji, že nejnovější verzi územního plánu jsem ještě neviděl) pak to není totéž. Je-li tomu tak, pak to osobně považuji za zbytečnou duplicitní ochranu, o kterou se nikdo rozhodně neprosil, přestože, a to dodávám s politováním, nejedná se o regulaci neobvyklou.

Územní plán

Dobrý den.
Nejnovější verze územního plánu je na stránkách obce, v sekci Domů.

Dobrý den, Koukal jsem do

Dobrý den,
Koukal jsem do posledního znění UP (z 230601) a je to tak jak jste uvedl výše. PÁSMO VE VZDÁLENOSTI 25 m OD HRANICE LESNÍCH POZEMKŮ SE STANOVENÝMI LIMITY PRO VÝSTAVBU v ÚP je. Platí tedy co jsem psal výše, a @Milan Vácha se mýlí v tom, že by vyznačení pásma bylo pouze formální záležitostí. Udělení/neudělení souhlasu se stavbou v tom lidově tzv. 50 m pásmu lesa je toliko záležitostí příslušných orgánů státní správy lesů, a není zapotřebí zřizovat v ÚP duplicitní (sic) ochranu a dávat další kompetenci OUP Černošice. Obec není obecně stavbou v 25/50 m pásmu lesa dotčena nijak jinak než kdekoliv jinde na parcele. Platí však co jsem uvedl výše, nejedná se bohužel o regulaci neobvyklou, přestože zbytečnou, a mám dokonce dojem, že existuje i judikát, že obec toto udělat může bez vzniku nároku na kompenzace.

RE: Dobrý den, Koukal jsem do

Dobrý den, nebyl to náš nápad, byl to výslovný požadavek dotčeného orgánu, bez kterého bychom nedostali jejich souhlas s UP. Záměrem dotčeného orgánu je přehlednost a jasnost situace. Lesy argumentují tím, že lidé často koupí pozemky u lesa, bez znalosti situace a jsou nemile překvapeni že jim lesy nedají souhlasné stanovisko. Řeší se to pozdě, když už mají projekt a podobně, přitom jejich stanoviska jsou vždy obdobná. Překryvnou plochu máme naznačenu pouze v zastavitelných a zastavěných plochách, kde dává smysl.